JE DEMARRE MON PROJET
Vous envisagez un projet d’extension ou de création de maison individuelle, certaines étapes sont incontournables, vous pouvez déjà les attaquer:
- Faisabilité: Vous possédez un terrain , construit ou pas, vous souhaitez savoir quels sont vos possibilités de construction sur ce lot. Vous pouvez vous rapprocher des services techniques de votre Mairie pour lui poser la question. Selon disponibilité (et gentillesse) il pourront vous indiquer les contraintes principales en plan et en volumes et les indications du PLU ou POS en vigueur à ne pas oublier. Ces informations sont aussi présentes sur les documents du PLU que vous trouvez en ligne. Par exemples:
Emprise au sol maximale: normalement exprimée en pourcentage, c’est la surface de mon terrain que je peux dédier à la construction. Attention car dans certains cas même une terrasse en bois est considérée comme du bâti.
Surface à végetaliser: elle va avec l’emprise au sol, toujours exprimée en pourcentage. C’est le minimum que je dois garder en plaine terre vegetalisé: ceci peut nous imposer par exemple le choix d’un support en Evergreen pour notre espace parking ou d’une allée ne pas japonais plutôt que bétonnée
ALLEE EN PAS JAPONAIS
Emprise et hauteurs de la construction et hauteur en limite séparative. Les premières s’expriment par un volume (gabarit) dans lequel je dois faire rentrer ma construction. Il est souvent mesuré par rapport à l’alignement sur rue soit en profondeur, soit en hauteur. Parfois il y a des contraintes majeures sur la hauteur au droit des limites mitoyennes, surtout quand je sort de la bande de constructibilité primaire ( normalement 20 ou 25ml). Un terrain en angle jouisse de contraintes particulières.
BAIES VITREES TRANSLUCIDES
Il est bonne norme aussi de vérifier si la limite m’appartient ou pas, nous pouvons le voir sur le plan du cadastre par un petit trait noir long de la séparation des terrains. Autrement, sur place, les vieilles clôtures ont souvent un chaperon qui renvoie l’eau vers le terrain d’appartenance
Caractéristiques du terrain, la c’est la Mairie qui doit nous répondre car ces informations sont difficiles à trouver sur internet (bien que possible). Mon terrain se situe-t-il en zone inondable? Quels sont les niveaux des crues anciennes et récentes? La hauteur de ma maison va être calculée en rapport à ça. Mon terrain se situe en zone de carrière ? Quel type? Ces informations peuvent être récupérées aussi auprès de l’IGC (Inspection Générale des Carrières)
Zone ABF (Bâtiment de France) ou pas. Très important dans la démarche du projet savoir si le terrain se situe dans un rayon de 500ml d’un bâtiment sauvegardé. Il est souvent le cas, même si vous ne visualisez pas directement le bâtiment ABF depuis votre lot. La conséquence est majeure, car le projet doit être étudié parallèlement avec l’instructeur des ABF (lire: à son goût) qui va formaliser son accord lors de l’instruction du Permis de Construire. Ceci rallonge aussi les temps d’obtention du Permis ou de la Déclaration préalable
FACADE ETUDIEE AVEC LES ABF
Aspect des façades: certaines Mairies imposent des contraintes importantes sur les matériaux possibles, l’inclinaison des toitures etc… ceci au lieu d’être une limitation, aide beaucoup dans la définition du projet, il faut savoir en profiter!
État de la construction: si vous achetez un bien vous serez surement très attentif: y a-t-il des fissurations présentes? Elle peuvent dénoncer une faiblesse au niveau de mes fondations, ou la présence de fuites qui ont fait bouger mon terrain. Y a-t-il de l’humidité dans les pièces? D’où ça vient? Mon sous sol est humide? Aucun drainage est présent dans les constructions des pavillons, mais un SS qui sent est souvent signe d’une humidité plus importante. Difficile à juger parfois car les SS pas encore aménages des pavillons anciens sont souvent très aères, mais après si vous en voulez faire un espace de vie fermé…
Mon budget tient la route? Sujet important. Trop souvent je reçois des appels de la part d’un potentiel client qui après une discussion très constructive sur les potentialités du terrain se termine par la Question Qui Fache: le budget de principe. Trop souvent la réponse est: « oui concrètement nous pension à 50/60.000 pour une cinquantaine de m2…. »
No. Je ne sais pas d’où cela vient, peut être de la télé ou d’internet… mais la réponse est non, ce n’est pas possible, et non plus un budget plus important… les 1500/2000€HT du mètre carré ne sont pas d’actualité pour les petits bâtiments, au moins en Ile-de-France… sauf si une partie est en auto construction, sauf si votre cousin est entrepreneur.
Beaucoup des gentils clients qui me contactent le font car ils apprécient mon style, très vitré, ouvert, les matériaux, la légèreté…. J’en fais une question de principe de ne pas faire des blocs carrés avec des fenêtres Lapeyre, ceci affecte bien sur le budget. Et le choix de l’entreprise aussi, car celles avec qui je travaille ont étés formées dans les années à travailler avec le plus grand soin du détail et des dimensions (quand l’on monte par exemple une fenêtre tout en biais c’est primordiale) dans des situations de chantier ou souvent la famille du Client reste habiter pendant les travaux. Ce n’est pas pour tout le monde.
Voici donc quelques informations qui vous seront utiles pour bien démarrer votre projet, pour toutes questions n’hésitez pas à appeler!
